2023-02-01 18:21

Тональность заявлений застройщиков изменится: чего ожидать на рынке жилья в 2023 году

Прошедший 2022 год был отмечен беспрецедентными колебаниями на рынке жилой недвижимости. После введения международных санкций и ответных мер стабилизации экономики возник кратковременный ажиотажный спрос на жильё, принёсший рекордные прибыли застройщикам. Затем ситуация развернулась в обратную сторону – спрос и цены стали падать, а застройщики начали жаловаться на возросшие расходы и даже останавливать уже запланированные проекты. «Московская газета» поговорила с экспертами рынка об итогах 2022 года и прогнозах на 2023-й.

Аналитик Гильдии риелторов Москвы Константин Ламин в беседе с изданием подтвердил, что 2022 год выдался очень насыщенным на события.

Я бы разделил этот год на два этапа. Первый, примерно до апреля, ознаменовался всплеском спроса на вторичном и первичном рынках, и цены, естественно, тоже выросли. Но потом этот первый эффект сошёл на нет. Где-то к маю спрос начал падать. Что касается вторичного жилья, он достаточно равномерно снижался в течение всего года. В зависимости от типа жилья и района Москвы снижение цен составило примерно 7-12% — отметил Константин Ламин.

По словам эксперта, ситуация с новостройками несколько отличалась: «Благодаря мерам господдержки, как мы её называем, искусственной поддержки, с июня складывалось впечатление, что началось восстановление спроса. Но оно было обманчивым. Свою лепту внесла субсидируемая ставка ипотеки, другие меры поддержки рынка. Но осенью и эти меры перестали оказывать такое влияние, и спрос опять пошёл вниз».

По новостройкам прогноз аналитика на ближайшие месяцы неутешительный. Он считает, что восстановления активности в этом сегменте пока ждать не приходится, а застройщики будут вынуждены привлекать клиентов скидками и другими бонусами.

Опрошенные Forbes участники рынка также отметили, что девелоперы уже в ноябре-декабре начали использовать все доступные инструменты поддержки спроса, включая реальные скидки и траншевую ипотеку. Основными рисками на рынке новостроек называли вероятность непродления льготной ипотеки и борьбу Центробанка с субсидиями от застройщиков. Льготная ипотека всё-таки была продлена, а вот требования регулятора по субсидируемым застройщиками ипотекам с околонулевой ставкой банкам приходится выполнять. Банки начинают отказываться от таких программ, сообщая девелоперам, что кредиты на покупку жилья с января они будут готовы выдавать лишь по ставкам не ниже 3%.

Что касается вторичного жилья, здесь ситуация, по словам Ламина, более спокойная, хотя и без излишнего оптимизма.

Конечно, многое будет зависеть от макроэкономической и политической ситуации, но пока мне представляется, что, по крайней мере в первом полугодии, мы можем увидеть продолжение небольшой коррекции вниз. Она может быть 3, 4, 5%, точнее пока говорить сложно. Но цены на вторичном рынке скорее всего продолжат снижаться или останутся примерно на нынешнем уровне, — заключил аналитик.

Эксперт по недвижимости, член Российской гильдии риелторов Константин Барсуков смотрит на ситуацию несколько иначе. В сегменте новых квартир он ждёт, прежде всего, изменения тональности заявлений застройщиков.

Они продавили продление льготной ипотеки, поэтому теперь им будет невыгодно говорить, что всё идёт плохо. Наоборот, мы услышим, что всё очень хорошо и будет ещё лучше, поэтому лучше покупайте сейчас, иначе скоро цены вырастут. Сам рост цен, кстати, тоже может произойти. Уже сейчас мы не видим каких-то повсеместных скидок. Если объект плохо продаётся, тогда на него делают скидки, а если спрос хороший, то и никаких скидок не будет, — говорит Барсуков.

Эксперт добавляет, что застройщики получили карт-бланш на задержки строительства без штрафов, и такой возможностью они могут пользоваться при возведении тех объектов, с которыми есть какие-то проблемы.

Конечно, могут быть задержки и заморозки. Почему бы не воспользоваться, если дают такую возможность? Но с теми объектами, которые хорошо продаются, всё будет в порядке и по срокам, — уверен специалист.

Барсуков прокомментировал и необычные данные по ценам за 2022 год, обнародованные в ноябре. Сбериндекс подсчитал, что с января в среднем по стране цены на готовое жильё выросли на 11%, а на новостройки – на 21% несмотря на падение спроса. Константин Барсуков развеял миф о парадоксальной ситуации на рынке жилья.

«Нельзя получить реальных цифр по усреднённым показателям. Я могу сказать, что по реальным сделкам цены на вторичное жильё, конечно, снизились. За год по Москве это где-то 15-20%. Квартиры, которые в начале года стоили 10 млн, сейчас стоят 8-8,5 млн, — пояснил эксперт. — Что касается новостроек, там ситуация сложнее, потому что стоимость квартир растёт по мере продвижения процесса возведения самих зданий. Инвестиционные риски падают, и цена, соответственно, повышается. Поэтому, даже если стоимость формально остаётся неизменной, уже можно говорить, что для покупателя она де-факто падает, поскольку нет обычного в таких случаях роста. Но аналитики обычно оценкой динамики цен нового жилья не занимаются. Там нужно сравнивать схожие ЖК на каждом этапе строительства, учитывать много других факторов, поэтому получить достоверные цифры очень сложно».

Нельзя получить реальных цифр по усреднённым показателям. Я могу сказать, что по реальным сделкам цены на вторичное жильё, конечно, снизились. За год по Москве это где-то 15-20%. Квартиры, которые в начале года стоили 10 млн, сейчас стоят 8-8,5 млн, — пояснил эксперт. — Что касается новостроек, там ситуация сложнее, потому что стоимость квартир растёт по мере продвижения процесса возведения самих зданий. Инвестиционные риски падают, и цена, соответственно, повышается. Поэтому, даже если стоимость формально остаётся неизменной, уже можно говорить, что для покупателя она де-факто падает, поскольку нет обычного в таких случаях роста. Но аналитики обычно оценкой динамики цен нового жилья не занимаются. Там нужно сравнивать схожие ЖК на каждом этапе строительства, учитывать много других факторов, поэтому получить достоверные цифры очень сложно.

В структуре спроса за 2022 год эксперт не отметил особого дрейфа в сторону более дешёвого жилья, т.е. когда покупатель изначально присматривался к более дорогим квартирам, а потом изменил свои планы. Хотя, конечно, наибольшие проблемы со спросом испытывало именно жильё премиум-сегмента, тогда как на квартиры эконом-класса найти желающих было значительно проще.

Говоря об ожиданиях на 2023 год на рынке вторичного жилья, Барсуков прогнозирует стабилизацию ситуации.

Многие в этом вопросе со мной не согласятся, но я считаю, что по ценам мы достигли дна, и в ближайшие месяцы всё на этом дне и останется. Дальнейшего падения, мне кажется, ждать не стоит. Если говорить о распределении вероятностей, то я ставлю 90% на то, что цены стабилизируются, и примерно по 5% вероятности дальнейшего снижения и, напротив, перехода к росту, — отметил аналитик.

Барсуков посоветовал внимательно следить за результатами января. Это традиционный месяц затишья на рынке недвижимости. Если он будет таковым и в этот раз, то озвученный выше прогноз, скорее всего, сбудется. Если же в январе мы увидим внезапную активизацию спроса, можно будет ждать каких-то других сценариев.

Тем временем Росстат опубликовал данные о динамике цен на жилую недвижимость в регионах России. Поскольку сведения за IV квартал ещё недоступны, пока можно ориентироваться лишь на данные по III кварталу. Но тренд достаточно красноречивый. В начале года цены на новое и вторичное жильё шли вверх по всей стране. В IIквартале произошёл переход к снижению в 19 регионах на вторичном и 5 субъектах РФ – на первичном рынке. К ноябрю падение цен уже шло в 23 и 10 регионах соответственно. При этом в списке причин – не только сугубо экономические факторы. Так, сильнее всего подешевели квартиры в Белгородской и Курской областях. Также снижение наблюдается в Краснодарском крае и Калининградской области. До этого из-за пандемии и закрытия границ спрос на недвижимость в этих регионах обеспечивали в том числе россияне, которые до пандемии собирались приобрести недвижимость у моря за рубежом. Теперь же этот эффект сходит на нет.

Как видно, в быстроменяющихся экономических и политических реалиях говорить о трендах следующего года с большой уверенностью сложно. И при ознакомлении с прогнозами, которые даются сегодня, конечно, стоит учитывать эту возросшую неопределённость.

СМИ